【登録でアマギフ1,000円】REALE（リアレ）が誕生！1号は恵比寿・想定年利6.5％｜さらに出資で最大10.1万円キャンペーンも！！

※この記事にはプロモーションが含まれます。

またまた気になる不動産クラウドファンディングが登場しました…！

2026年9月10日にスタートした「REALE（リアレ）」です。

新しいサービスなんですが、運営するのは東証プライム上場「ADワークスグループ」の100％子会社。

しかも第1号ファンドは、

「恵比寿一棟レジデンス」
想定年利6.5％・運用6か月・1万円から

という、かなり気になる条件でスタートします。

さらにローンチ記念で、投資家登録＋本人確認完了だけでもAmazonギフトカード1,000円分。初回出資額に応じた特典と合わせると、最大101,000円分がもらえるキャンペーンも開催中。

ただ、私が今回気になったのはキャンペーンだけじゃありません。

運営会社の実績、物件の選び方、劣後出資30％、借入なし、そして利益が想定を上回った場合の「アップサイド配当」まで、1号ファンドの中身がなかなか面白いんです。

この記事では、REALEの特徴から1号ファンドの詳細、キャンペーン、注意しておきたいポイントまでまとめます。

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REALE（リアレ）とは？

REALEは、株式会社エー・ディー・ワークスが2026年9月10日にスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。

エー・ディー・ワークスは、東証プライム市場に上場する株式会社ADワークスグループ（証券コード2982）の100％子会社。

REALEなら、これまでまとまった資金が必要だった不動産投資を1口1万円から・Web完結で始められます。

そして、この会社。クラファンのために急に不動産事業を始めた会社ではありません。

ADワークスグループのルーツは1886年。1976年から不動産事業へ進出し、一棟収益不動産については20年以上の事業実績があります。2022年には東証プライム市場へ移行し、2026年で創業140周年を迎えています。

つまりREALEは、長年やってきた「収益不動産を仕入れ、価値を高め、運用・販売する」という本業のノウハウを、個人向けクラウドファンディングに広げたサービスという位置づけ。

新サービスではあるものの、運営母体まで含めると不動産の経験値はかなり長いです。

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私がREALEで特に気になったポイント

REALEを調べていて、単に「プライム上場グループだから」というだけではなく、物件の仕入れ・運用・売却まで本業とつながっているところが特徴的だと感じました。

年間14,000件超の物件情報から選定

エー・ディー・ワークスでは、年間14,000件を超える不動産情報を収集。

REALEでは、仕入・販売・建築企画・賃貸管理の4部門による審査を通過した物件を扱う方針です。

公式が出している「審査通過率1％未満」という数字は、「REALEに掲載された案件の1％」という意味ではなく、年間で入手した不動産売買情報のうち、社内審査を通過して実際の取得まで至る割合が1％未満という意味。

これすごいですよね！！1,4000件のうちの1％の審査が通った物件をけ厳選しているんですよ！！

「買ったあと」まで見据えた不動産運用が本業

ADワークスグループは、物件を取得するだけではなく、改修やリーシングによって価値を高め、出口となる売却まで手掛けてきた会社です。

REALEの説明資料でも、物件価値向上や出口を見据えた運用に加え、不動産小口化商品で500億円超の運用実績があることが示されています。

不動産クラファンでは最終的に「ちゃんと運用できるか」「想定する条件で売却できるか」が大事なので、ここはREALEを見るうえで押さえておきたいところです。

業界団体にも関わっている

ADワークスグループ代表の田中秀夫氏は、一般社団法人「不動産特定共同事業者協議会」の代表理事（会長）。

また、エー・ディー・ワークスの室谷泰蔵氏は「不動産クラウドファンディング協会」の理事を務めています。

「役職がある＝投資が安全」というわけではありませんが、不動産特定共同事業やクラウドファンディング業界に長く関わっている会社という点はチェックしておきたいですね。

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REALE1号「恵比寿一棟レジデンス」が登場

そして、REALE最初の案件がこちら。

項目	内容
ファンド名	REALE1号 恵比寿一棟レジデンス
対象物件	ユーレジデンス恵比寿
想定利回り	年6.5％（税引前）
内訳	インカム3.8％＋キャピタル2.7％
予定運用期間	6か月
募集金額	4億6,200万円
最低出資額	1万円
募集方式	抽選
募集期間	9月16日12:00～9月30日9:00
運用予定	2026年10月13日～2027年4月12日

想定年利は6.5％。

単純な家賃収入だけのファンドではなく、運用中の賃料収入と売却時の利益の両方を分配原資にするハイブリッド型です。公式では6.5％の内訳を、インカム分配3.8％・キャピタル分配2.7％としています。

ここでひとつ注意したいのが、「想定年利6.5％＝6か月で6.5％増える」という意味ではないこと。

今回の6.5％はあくまで年率換算です。

予定運用期間は2026年10月13日～2027年4月12日の約6か月なので、たとえば50万円を予定どおり182日間運用した場合、

50万円×6.5％×182日÷365日
＝税引前 約16,205円

源泉徴収20.42％を考慮すると、手取りの目安は約12,900円です。

100万円なら税引前約32,411円、税引後では約25,800円ほど。

もちろん実際の分配金は運用結果や実際の運用日数によって変わりますが、「年利6.5％」だけを見るより、実際にいくらくらいになるのかイメージしやすいと思います。

そして私は最低50万円出資予定なので、初回出資が50万円以上で成立すれば、ローンチ記念キャンペーンのAmazonギフトカード3,000円分の対象。

登録特典の1,000円分と合わせれば合計4,000円分です。

ただし、Amazonギフトカードはファンドの運用益とは別物。キャンペーン込みで利回りを考えるのではなく、「投資自体の条件」と「キャンペーン特典」は分けて考えています。

投資先は「ユーレジデンス恵比寿」

物件は東京都目黒区三田にあるユーレジデンス恵比寿。

恵比寿駅・目黒駅のどちらからも徒歩13分で、2016年築、RC造4階建・全16戸の一棟レジデンスです。

エー・ディー・ワークスが2025年に取得し、その後、エントランスや共用部分などの改修を実施しています。

公式が挙げている物件のポイントは大きく3つ。

1. 恵比寿・目黒の2駅を利用できる立地
2. 改修を行い、建物の競争力・資産価値の維持向上を図っていること
3. 売却価格10億円未満を想定し、個人投資家・資産管理会社・中小不動産会社など幅広い買主候補を見込んでいること

特に3つ目は、売却益も分配原資にする今回のファンドでは結構大事。

いくら良い不動産でも、出口で買ってくれる相手がいなければキャピタルゲインは発生しません。その点、最初から「誰に売るのか」まで意識して組成していることがわかります。

さらに、2025年8月～2026年7月までの平均稼働率は95％。もちろん今後も95％が続く保証はありませんが、これまでの稼働状況を見る材料にはなります。

この物件、立地だけではなく実際の賃貸状況も見ておきたいところ。

ユーレジデンス恵比寿は1K・全16戸の単身者向けレジデンスです。

公式資料によると、近隣の20㎡台・1Kタイプの賃料水準は坪単価約17,000～18,000円。

対象物件はそのレンジの上限帯、一部では周辺相場よりやや高めの賃料設定になっています。

それでも2025年8月～2026年7月の平均稼働率は95％。

つまり「安い賃料だから埋まっている」というより、周辺と比べて高めの賃料水準でも高稼働を維持できている点は個人的にはプラス材料だと見ています。

もちろん今後も95％を維持できる保証はありません。ただ、インカム分配3.8％を考えるうえで、すでに一定の賃貸実績がある物件というのは安心材料のひとつです。

さらに恵比寿・目黒周辺では、近隣一棟レジデンスの表面利回りが3.29～3.60％程度。

REALE側もこうした周辺売買事例を参考に、今回の売却価格を想定しています。

今回のファンドはキャピタル分配2.7％も含むので、「いくらで貸せるか」だけでなく「最後にいくらで売れるか」がかなり重要。

その意味でも賃貸市場と売買市場の両方を公開しているのはチェックしやすいと思いました。

1号ファンドは「劣後出資30％＋借入なし」

ここも個人的にチェックしておきたいポイント。

REALE1号では優先劣後方式が採用され、事業者側の劣後出資割合は30％です。

物件運用で損失が発生した場合、まず事業者側の劣後出資分から損失を負担するため、損失が30％の範囲内であれば投資家の優先出資部分に影響が及びにくい設計になっています。

さらに今回のファンドでは借入を行いません。

もちろん「劣後30％だから元本保証」という意味ではありません。損失が劣後出資分を超えれば投資家の元本にも影響する可能性があります。

「劣後30％」を実際の金額で見ると、さらに分かりやすいです。

投資家が出資する優先出資枠は4億6,200万円。

これが全体の70％なので、ファンド全体の出資総額は約6億6,000万円。

残る30％、約1億9,800万円を事業者側が劣後出資する計算になります。

つまり単純化すると、

投資家：4億6,200万円
事業者：約1億9,800万円

という構成。

不動産価格の下落などで損失が出た場合は、原則としてこの約1億9,800万円の劣後出資から先に損失を負担する仕組みです。

さらに今回のファンドでは借入を行いません。

不動産クラファンによっては銀行などから融資を受け、その返済が投資家への元本返還より優先されるケースもありますが、REALE1号にはファンドとしての借入がありません。

個人的には「劣後30％＋借入なし」は、今回かなり評価しているポイントです。

ただし「物件価格が30％下がるまで絶対安全」という意味ではありません。

売却時には各種費用や事業者報酬なども発生するため、30％という数字だけをそのまま元本割れラインとして考えない方がいいと思います。

さらに私がチェックしたのが、対象物件をファンドへいくらで組み入れているのか。

契約成立前書面を確認した公開分析によると、今回の対象物件の組入価格は税込約6億5,895万円。

税抜換算では約6億4,194万円です。

一方、不動産鑑定士による鑑定評価額は税抜7億2,600万円。

税抜同士で比較すると、組入価格は鑑定評価額より約11.6％低い水準になります。

これは私が結構いいなと思ったポイント。

鑑定評価額そのものが将来の売却価格を保証するものではありませんが、「鑑定7.26億円の物件を約6.42億円でファンドに組み入れている」という価格差は、ひとつの判断材料になります。

予定売却価格は税込約7億2,823万円とされています。

つまり今回の6.5％は、単純に「半年後に物件価格が爆上がりする」前提ではなく、現在の賃料収入に加え、周辺売買事例や鑑定評価などをもとに一定の売却益を見込んで組まれているファンドと見ることができます。

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REALEの「アップサイド配当」が面白い

REALEで特徴的なのがアップサイド配当。

通常、不動産クラファンではファンドの利益が想定より大きくなっても、投資家への分配は最初に設定された利回りまで、という設計もあります。

REALEでは、物件の売却などによって当初想定を上回る利益が発生した場合、超過した利益の50％を上限として優先出資者へ追加分配する方針が設けられています。

つまり、1号の「年6.5％」は想定利回りであり、実際の売却結果などによっては追加配当が発生する可能性もある、という仕組みです。

ただし、ここは大事なので注意。

追加配当は保証されていません。

物件が想定以上の条件で売れた場合などに初めて発生する可能性があるものなので、「必ず6.5％を超える」という意味ではありません。

また、1号には「早期償還の可能性あり」とありますが、早く償還されたから自動的に6か月分の分配金が受け取れる、という意味でもありません。

私はこの2つは分けて考えておきたいです。

アップサイド配当についても少し噛み砕くと、

「売却価格が上がったら、その値上がり分をそのまま50％もらえる」

という意味ではありません。

まず賃貸収入や売却代金などから、ファンド運営に必要な費用や事業者報酬などを差し引きます。

そのうえで投資家へ想定年利6.5％相当の利益を分配し、さらに利益が残った場合、その「残利益」の50％を投資家へ追加分配する仕組みです。

つまり、

想定どおりなら6.5％を目指す
↓
それ以上に利益が出れば追加配当の可能性

という設計。

運営会社にとっても高く売却できれば利益が増え、投資家にもその一部が還元されるので、「事業者だけが売却益を取る」のではなく投資家と利益の方向性を合わせやすい仕組みなのは面白いと思います。

もちろんアップサイド配当は保証されていません。

応募時にお金を入れなくていいのもラク

1号ファンドは抽選方式です。

募集は9月16日12:00から9月30日9:00まで。

10月1日に抽選が行われ、当選後の入金期限は10月5日9:00となっています。

先にデポジットへお金を移してから応募するタイプではないので、抽選に外れて資金だけ拘束される、ということがないのは使いやすいですね。

その後、10月13日に運用開始。予定通り6か月運用された場合は2027年4月12日に運用終了し、4月27日～5月7日に分配・償還される予定です。

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REALEローンチ記念キャンペーンも開催中

そして今は、サービス開始を記念したキャンペーンも開催されています。

キャンペーン期間は2026年9月10日～9月29日17:00まで。

まず、期間中に投資家登録＋本人確認まで完了すると、Amazonギフトカード1,000円分。

こちらは投資までしなくても対象です。

さらに、期間中に本人確認を完了し、対象となる1号または2号ファンドへの初回出資が成立すると、初回出資額に応じて追加特典があります。

初回出資額	Amazonギフトカード
投資家登録・本人確認完了	1,000円分
50万円以上100万円未満	＋3,000円分
100万円以上500万円未満	＋10,000円分
500万円以上1,000万円未満	＋50,000円分
1,000万円以上	＋100,000円分

最大なら、登録特典1,000円＋出資特典100,000円で合計101,000円分。

ただし、最大10万円の出資特典には1,000万円以上の初回出資が必要なので、「登録しただけで10万円」というキャンペーンではありません。

まずは本人確認完了だけで1,000円分という部分が、参加しやすいところかなと思います。

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Amazonギフトカードはいつもらえる？

ギフトコードは、REALEへ登録したメールアドレス宛に送られる予定です。

投資家登録特典は本人確認完了月の翌月最終営業日まで、初回出資特典は対象ファンドの運用開始月の翌月最終営業日までが配布予定時期となっています。

登録してすぐ届くわけではないので、その点だけ覚えておきましょう。

REALEで注意しておきたいこと

REALEは運営母体も大きく、1号ファンドもかなりしっかり作り込まれている印象ですが、投資なのでリスクはあります。

まず、REALE自体は2026年9月に始まったばかり。

ADワークスグループには長い不動産事業の実績がありますが、REALEとしての償還実績はこれから積み上がっていく段階です。

また、1号の想定年利6.5％のうち2.7％はキャピタル分配。つまり、予定している売却価格で売れることも収益計画の一部になっています。売却価格や分配金が保証されているわけではありません。

物件固有のリスクとして、公式ページには近隣の目黒区清掃工場や、敷地内にある既存擁壁についての記載もあります。

ここまでファンドページに書かれているので、投資する場合は利回りや劣後割合だけではなく、契約成立前交付書面・重要事項説明書まで目を通してから判断したいところです。

もうひとつ、投資家目線で見落としたくないのが「利害関係取引」です。

今回のユーレジデンス恵比寿は、もともとエー・ディー・ワークスが所有している物件をREALE1号ファンドへ組み入れる形になっています。

つまり「売る側」と「ファンドを運営する側」が同じ事業者です。

こうした取引では、ファンドへ不当に高い価格で物件を組み入れていないかという利益相反がポイントになります。

そのためREALEでは社内審査・承認に加え、第三者である不動産鑑定士による鑑定評価を取得し、組入価格の妥当性を確認しています。

そして前述したとおり、公開されている書面分析では税抜組入価格約6.42億円に対して鑑定評価額7.26億円。

少なくとも「鑑定価格を大きく上回る価格でファンドへ入れている」という状態ではありません。

ただし、鑑定評価額＝必ずその値段で売れる価格ではない点は注意しておきたいです。

REALE1号で私が特に確認した物件固有リスクは2つ。

ひとつは近隣に目黒区清掃工場があること。

公式では実施済みの調査で対象不動産に土壌汚染は確認されていないとしていますが、清掃工場の存在や臭気、交通量、心理的な要因などが、将来の賃貸需要や売却価格に影響する可能性はあります。

もうひとつが敷地内の既存擁壁。

所有関係や維持管理責任の帰属が確認できていない部分があり、現時点で安全性や建築計画上の重大な問題は確認されていないものの、将来的に補修費用や関係者との協議が必要になる可能性があります。

この2点だけを見ると少し怖く感じるかもしれませんが、逆にこういった物件固有のリスクまでファンドページにかなり具体的に出している点は個人的には評価しています。

「劣後30％だから大丈夫」で終わらせず、こうした細かい条件まで見たうえで投資判断したいですね。

まとめ｜REALEはキャンペーンだけじゃなく1号の中身もチェックしたい

9月10日にスタートしたばかりのREALE。

最初は「登録だけでAmazonギフトカード1,000円」というキャンペーンが目に入ったんですが、調べてみると個人的には運営会社と1号ファンドの設計の方が気になりました。

東証プライム上場ADワークスグループの100％子会社が運営し、年間14,000件超の物件情報を扱う仕入力。

1号は恵比寿・目黒エリアの一棟レジデンスで、想定年利6.5％、6か月、劣後出資30％、借入なし。

さらに想定以上の利益が出た場合にはアップサイド配当の可能性もあります。

もちろん新サービスなのでREALEとしての償還実績はこれからですし、元本や利回りが保証される投資ではありません。

それでも、「新しい不動産クラファンだから様子見」で終わらせず、一度中身まで見ておきたいサービスだと思います。

私がREALE1号をかなり前向きに見ている理由をまとめると、

年利6.5％だから、だけではありません。

恵比寿・目黒という立地に加えて、過去1年間の平均稼働率95％という賃貸実績があり、投資家4.62億円に対して事業者が約1.98億円を劣後出資。

さらに借入なし。

そして契約書面ベースでは、物件の税抜組入価格約6.42億円に対して鑑定評価額7.26億円と、価格面にも一定の余裕があります。

ここに想定を上回る利益が出た場合のアップサイド配当まで付いている。

「新サービスの1号だから」という理由だけで出資するつもりはありませんが、1号ファンドとしてかなり条件を作り込んできた印象です。

一方で、6.5％のうち2.7％は売却益を前提としたキャピタル分配。

賃貸だけで6.5％を出すファンドではないので、最終的な売却価格は重要です。

だから私は「利回り6.5％」「劣後30％」という表面の数字だけではなく、賃料・稼働率・組入価格・鑑定評価・売却市場まで見たうえで今回のREALE1号を検討しています。

そしてローンチ記念の登録特典は9月29日17:00まで。

今回のキャンペーンでは、投資家登録をして本人確認を完了することが条件になっています。

1号ファンドは9月16日12時から募集開始予定です！！本人確認はすぐ終わりますが、殺到すると時間がかかる場合もあるので、REALEが気になっている方は、ファンド募集ギリギリではなく先に投資家登録まで済ませておくと安心です。

＼ まずは登録して待機しておこう！！ ／

※投資には元本割れ等のリスクがあります。想定利回り・運用期間は将来の成果を保証するものではありません。投資判断は公式サイト、契約成立前交付書面等をご確認のうえ、ご自身で行ってください。